พลันที่ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี สั่งการให้กระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฎหมายอาคารชุดให้ต่างด้าวถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยขยายเวลาการถือครองสิทธิ หรือ เช่า แบบทรัพย์อิงสิทธิเป็นเวลา 99 ปี เพื่อดึงเงินลงทุนต่างชาติ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็ถูกสังคมจับตามองพร้อม ๆ กับตั้งคำถามในเรื่องผลประโยชน์ทับซ้อน และการเอื้อช่วยบางอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ขายได้หรือไม่
หากย้อนกลับไปในปี 2564 ความพยายามในการแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติที่ถือครองที่ดิน เคยเกิดขึ้นมาแล้วในสมัยรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี โดย ครม.ในขณะนั้นมีมติจะแก้กฎหมายให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม จากร้อยละ 49 เพิ่มเป็นร้อยละ 70 แต่ถูกกระแสสังคมต่อต้าน และต้องกลับไปศึกษาใหม่
ต่อมาปี 2565 ได้มีการผลักดันเตรียมแก้กฎกระทรวงให้คนต่างชาติที่ลงทุนเกิน 40 ล้านบาท สามารถซื้อบ้านเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ ก็ถูกคัดค้าน อย่างหนักจนต้องเก็บกระดาษเข้าลิ้นชัก
ก่อนหน้านี้ นายเศรษฐา เคยตอบข้อซักถามประเด็นการถือครองที่ดินของต่างชาติ 99 ปี ว่าเป็นเรื่องของการเช่าระยะยาว ไม่ได้เป็นการขายที่ดิน ไม่เกี่ยวกับการขายชาติ “…และไม่ได้เป็นการซื้อขายขาด ซึ่งในทุกประเทศเขาก็มีให้เช่า … ส่วน การถือครองคอนโดฯ ของชาวต่างชาติ จากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 ส่วนที่เกินมาร้อยละ 26 จะไม่มีสิทธิในการออกเสียง ทำได้เพียงแต่เข้าไปอยู่อาศัยได้เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่าการผลักดันเพิ่มโควตาให้ต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้เพิ่มขึ้นในรอบนี้ จากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 โดยผู้ที่ได้ประโยชน์แน่ ๆ คือ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะสามารถปล่อยขายอสังหาฯ ที่เหลือต่อไปได้
แต่ก็ยังมีข้อข้องใจว่า ความต้องการเม็ดเงินจากต่างชาติให้ลงทุนระยะยาวจะส่งผลกระทบต่อ ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ ความมั่นคงของประเทศ รวมทั้งการเข้ามาของกลุ่มทุนสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม หรือไม่
เช่า 99 ปีต้องแยก “เศรษฐกิจ-ความมั่นคงชาติ”
การตอบคำถามของ นายชาดา ไทยเศรษฐ์ รมช.มหาดไทย ในประชุมสภาผู้แทนราษฎร ช่วงกระทู้ถามสดในวันนี้ (4 ก.ค.2567) ตอนหนึ่งระบุว่า นายกฯ สั่งการให้เร่งดำเนินการศึกษาผลได้ ผลเสีย ผลกระทบ ซึ่งประเด็นทรัพย์อิงสิทธินั้น คือ การเช่า ส่วนที่ให้เช่า 99 ปีนั้น ไม่ใช่การเช่าเกาะฮ่องกง และกฎหมายเหล่านี้ตายตัวไม่ได้ ต้องปรับปรุงและแก้ไขได้ตามภาวะเศรษฐกิจที่บางครั้งต้องการเงินจากต่างชาติ ให้ต่างชาติมาลงทุน
และคำชี้แจงที่ว่า การปรับปรุงกฎหมายต้องศึกษาผลดี ผลเสียให้รอบด้าน กรมที่ดินต้องทำให้ชัดเจนว่ามีข้อดีอย่างไร จึงให้เพิ่มเป็นร้อยละ 75 ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน และศึกษาการครองครองประเภทไหน แบบไหนมากกว่า เข้าใจถึง ความเป็นห่วงที่ต่างชาติจะครอบครองสิทธิร้อยละ 75 ที่ผ่านมาเคยอนุญาตให้ครอบครองได้ 5 ปี แต่ขณะนี้ยกเลิกแล้ว สะท้อนให้เห็น ความพยามยามของรัฐบาล ที่จะเอาจริงกับเรื่องดังกล่าว
“ผลการศึกษาต้องดูว่าสมควรทำหรือไม่ หากเป็นผลเสียจำนวนมาก นายกฯ คงไม่ฝืน แต่ตอนนี้เป็นคำสั่งให้แก้กฎหมาย เพื่อศึกษาวิเคราะห์ เรื่องนี้ต้องชี้แจงประชาชน นายกฯ มาบริหารบ้านเมือง แผ่นดินเป็นของคนไทยจะทำอะไรต้องถามประชาชน แต่คนที่เป็นบริหารต้องมีไอเดีย แนวคิดเพื่อให้เศรษฐกิจนำพาประเทศไปในทางที่ถูกที่ควร ดังนั้นไม่ต้องห่วง และต้องแยกแยะ มีวิธีคิดระหว่างเศรษฐกิจ ความมั่นคงชาติ และผลประโยชน์ของแผ่นดิน” นายชาดา ระบุ
การแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อขยายระยะเวลาเช่าที่ดิน จาก 50 ปี เป็น 99 ปี และเปิดให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 75 จากร้อยละ 49 ซึ่งรัฐบาลพรรคเพื่อไทย มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
ดร.สมชาย ภคภาสวิวัฒน์ นักวิชาการอิสระด้านเศรษฐศาสตร์และการเมือง มองว่า อาจจำเป็นต้องทำ ในหลายประเทศ เช่น ดูไบ ก็ทำในเขตพื้นที่เศรษฐกิจที่รัฐส่งเสริม หรือออสเตรเลีย เพิ่งออกกฎหมายให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ แต่ไม่ถึงร้อยละ 50 เนื่องจากมีความต้องการใช้พื้นที่เป็นจำนวนมาก และที่อยู่อาศัยไม่พอ จึงต้องกำหนดให้ต่างชาติถือครองได้ไม่เกินร้อยละ 50 หากมีการถือครองแล้วทิ้ง อยู่อาศัยไม่ถึงครึ่งปีจะต้องเสียภาษีเพิ่ม หรือไม่ก็ต้องให้เช่า
“การส่งเสริมการลงทุนและการท่องเที่ยว จึงมีการเปิดกว้างในเมืองไทย ต่างชาติถือครองได้ 50 ปี แต่ต้องกำหนดให้ถือต่อได้อีก 50 ปี หรือ 99 ปี ซึ่งไม่แปลก แต่สำหรับประเทศไทย หากจะทำต้องมีหลักประกันว่า จะต้องไม่มีการกว้านซื้อที่ดิน แต่ต้องเม็ดเงินโดยมีเสนอโครงการลงทุนโดยตรง จำกัดขอบเขตพื้นที่ มีเนื้อที่และมีข้อกำหนดแต่ต้องไม่เกิน 99 ปี และป้องกันไม่ให้คนไทยได้รับผลกระทบ โดยควรมีการจำกัดพื้นที่และเนื้อที่ โดยเฉพาะในเขตจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ชลบุรี และ อีอีซี ไม่ใช่ทำทั้งประเทศ”
เปิดรายพื้นที่ “มาตรการยกเว้น” กรณีพิเศษ
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องจับตามอง คือ การกว้านซื้อที่ดินของชาวต่างชาติในหลายประเทศ มีบางช่วงคนจีนออกไปอยู่ต่างประเทศเยอะมาก ดังนั้นในหลายประเทศจึงต้องมีมาตรการทางด้านกฎหมาย ขอบเขตและมีกฎเกณฑ์ที่ตั้งเอาไว้การถ่วงดุล
เนื่องจากขณะนี้พบว่า สถานการณ์คอนโดมิเนียมระดับล่างขายไม่ออก คอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับพรีเมียม กำลังซื้อหด จำนวนผู้คนมีที่ดินและคอนโดฯ น้อยลง ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนห่างกันมากเกินไป เศรษฐกิจเติบโตช้าลงแต่คนจนก็ยังจนอย่างต่อเนื่อง
และหากให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินในระยะยาว จะแก้ปัญหาเรื่องคนไทยไม่มีที่อยู่ได้หรือไม่ และทำอย่างไร จึงดึงต่างชาติให้เข้ามาลงทุน โดยไม่กระทบกับปัญหาที่คนไทยไม่มีที่อยู่อาศัย และให้คนไทยมีรายได้สูงขึ้น เพราะขณะนี้ อัตรารายได้ของคนไทยขยายตัวต่ำสุดในอาเซียน
ขณะที่แหล่งข่าวด้านความมั่นคง บอกว่า นอกจากข้อถกเถียงการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ที่ผ่านมาไทยในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยว เช่น จ.ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี เชียงใหม่ และชลบุรี ยังมีปัญหาชาวต่างชาติใช้นอมินีเข้ามาถือหุ้นในบริษัทจดทะเบียนนิติบุคคล โดยสัดส่วนการถือครองอยู่ที่ 49 : 51 ให้คนไทยถือหุ้นแทน และเข้ามาทำธุรกิจต้องห้าม 3 ประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์ ท่องเที่ยว และ บริการ
หากยังยึดสัดส่วนการถือครองลักษณะนี้ก็จะแก้ปัญหานอมินีไม่ได้ เคยมีการเสนอให้มีการเปิดเป็นรายพื้นที่ ที่มีปัญหา ใช้มาตรการยกเว้นเป็นกรณีพิเศษ เพื่อให้ไทยได้ประโยชน์มากที่สุดจากรายได้จากเก็บภาษี การจ้างงานและใช้ทรัพยากร โดยให้นิติบุคคลต่างชาติเข้ามาดำเนินการได้ เพื่อไม่ต้องสร้างนอมินี แต่อาจมีเงื่อนไข โดยเสนอรัฐบาลเห็นความจำเป็น ทำเป็นรายพื้นที่ และให้มีมติรองรับ
แหล่งข่าวระบุว่า ที่ผ่านมาเคยมีการเสนอให้ทำรายพื้นที่ ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมองเรื่องการถือครอง ภายใต้เงื่อนไขว่า หากต่างชาติเข้ามาลงทุน ถ้าจะให้ประเทศได้ด้วย ต้องมีเม็ดเงินลงทุนเท่าไหร่ และใช้คนไทยเข้ามาทำอะไรบ้าง เช่น กรรมการผู้จัดการ ต้องเป็นคนไทยหรือไม่ พนักงานในบริษัทจะต้องมีคนไทยกี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อให้เกิดการจ้างงาน หรือธุรกิจที่อาจส่งผลประทบต่อสิ่งแวดล้อม อาจต้องมีค่าธรรมเนียม
ไทยมีศักยภาพในการลงทุน ด้านการท่องเที่ยวสูงมาก ต่างชาติเห็นศักยภาพของเรา จึงเป็นตัวผลักดันให้อยากมาลงทุนและถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยที่เข้ามากลุ่มหลัก ๆ คือ รัสเซีย จีน อินเดีย ปากีสถาน กลุ่มนี้เคลื่อนตัวเข้ามาพร้อมกับประเภทธุรกิจ ลงทุนนำร้านอาหาร สถานบันเทิง และปล่อยเม็ดเงินให้ไหลออกมา หรืออุตสาหกรรมบางประเภท ก็อาจต้องใช้ มติ ครม.รองรับ
ในมุมของความมั่นคง ต้องยอมรับว่า ธุรกิจพวกนี้ไม่ใช่การพนันหรือค้ายาเสพติด แต่เป็นกฎระเบียบของแต่ละประเทศที่ต่างกัน หากมีกฎระเบียบที่สอดรับกัน ผู้ที่ต้องยกเว้นมาตรการให้ได้รับอนุมัติให้เป็นผู้เสนอ โดยจังหวัดต้องเป็นผู้ชงเรื่องเสนอ การทำธุรกิจพวกนี้ หากนำมาวางกฎระเบียบใหม่ให้ชัดเจน ก็จะสามารถแก้ปัญหาและสร้างรายได้เข้าประเทศได้มากเช่นกัน
กระชากเม็ดเงิน “จีน-รัสเซีย-เมียนมา”
จากข้อมูลต่างชาติที่เข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทย พบว่า อันดับ 1 คือ จีน อันดับ 2 รัสเซีย และ 3 เมียนมา ซึ่งเมียนมาขยับจากอันดับที่ 25 ในปี 2564 มาอยู่อันดับที่ 4 ในปี 2566 มีมูลค่าการซื้อสูงถึง 3,707 ล้านบาท และไตรมาสแรกปี 2567 เมียนมา ซื้อรวมมูลค่า 2,200 ล้านบาท โดยปัจจัยหลักเกิดจากปัญหาความไม่สงบภายในประเทศ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2567 ว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,938 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 มูลค่ารวม 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 พื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ 173,007 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ในไตรมาส 1/2567 สัดส่วนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ ต่อการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ขยับเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 16.7 จาก 15.9 และ ร้อยละ 28.6 จาก 24.3 ตามลำดับ พื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 21.1 จาก 19.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อาจกล่าวได้ว่าเป็นไตรมาสที่มีสัดส่วนที่สูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561
โดยจังหวัดที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ มากที่สุด 5 อันดับแรก คือ ชลบุรี 1,521 หน่วย โดยมีสัดส่วนร้อยละ 38 มูลค่า 4,165 ล้านบาท, กรุงเทพมหานคร 1,498 หน่วย โดยมีสัดส่วนร้อยละ 38 มูลค่า 10,699 ล้านบาท เชียงใหม่ 249 หน่วย มูลค่า 574 ล้านบาท, ภูเก็ต 242 หน่วย มูลค่า 1,353 ล้านบาท และ สมุทรปราการ 140 หน่วย มูลค่า 392 ล้านบาท มูลค่า 574 ล้านบาท
สถิติดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่า ต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวในไทยมากที่สุด แม้การแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินและถือครองคอนโด 99 ปี จะยังอยู่ระหว่างการศึกษา และรัฐบาลพรรคเพื่อไทยเร่งผลักดันให้เป็นนโยบายเรือธง หวังกระชากเม็ดเงินต่างชาติระยะยาว
แต่หลายเสียงท้วงติงเรื่องผลประโยชน์ทับซ้อนและการเอื้อผลประโยชน์ให้นายทุนเป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้เช่นกัน
อ่านข่าวอื่น :
โยนกลอง ใครสั่ง “ลุงชาญ” หยุดทำหน้าที่ นายก อบจ.ปทุมธานี
“บิ๊กต่อ” ปัดตอบ “บิ๊กโจ๊ก” ฟ้องนายกฯ ปมตั้ง ผบ.ตร.
“วราวุธ” วอนสื่อร่วมแก้วิกฤติประชากร เลี่ยงเสนอรุนแรง-ไม่ใช่เด็กเป็นเครื่องมือ
